规划容积率(开发商超容积率的后果)
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2024-10-13
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1. 规划容积率，开发商超容积率的后果？
中华人民共和国住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》第十四条建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。
2. 之后又在厂区内新建部分厂房？
首先要看一下你原来的旧工厂的手续是够齐全，如果不齐，新建就很难办手续。
原有工厂手续齐全的情况下，去规划部门查一下这个项目所在地的控规，看看这块地的容积率是多少，这个指标是规划局定的，一般不能改动，容积率乘以建设用地指标，是你这块地能建设的最大规模，看一下原有厂房的规模，如果已建满，则不能新建项目，如果还剩指标，这个指标就是你能建的最大规模。
以上条件全满足，则可以去规划局申报规划意见书，参照扩建工程程序办理相应手续。
3. 代征道路是否计算容积率？
容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
房地产开发用地容积率计算不扣除地块区域内的道路用地面积。
2. 代征规划道路用地是指该项目建设用地中，包含了社会公共道路，需要由此土地的开发者实现建设道路。
代征道路因为将道路的建设结合到了项目建设中去，一则给开发商提供一个建设良好周边环境的机会，二则借开发商的手，快速实现地区的道路条件完善，减少政府包袱。应该说是个双赢的局面。
现在代征道路很少，通常只在比较大的地块中出现。因为道路建设的成本比较高，小地块如果再修段路的话，开发商就不干了。
政府代征道路的时候，整个宗地的价格会比较便宜，或者在税费方面给予开发商一定的优惠，或者在付款条件上给予方便，对开发商来说，可以获得一定利润，至少是平手。但是，由于开发商自己解决周边道路建设，那么社区周边的道路环境会和社区建设同时到位，对项目销售有促进作用，这个是开发商赢的地方。
4. 对于无规划指标容积率的商用土地应该怎样进行价值评估？
首先，你说有土地出让合同，缺无明确指标，这是不合理的。
根据城乡规划法规定，土地出让合同必须附带规划设计条件。没有设计条件，土地出让合同无效。其次，做价值评估，在无指标条件下，可以参照周边地块的情况进行价值评估。5. 规划批准容积率为25问可建设建筑面积为多少？
100亩土地面积为66666.67平方米。规划允许建设建筑面积（计算容积率部分）为66666.67*2.5=166666.675平方米。
计容建筑面积计算规范为：《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353—2005。
（地下室，及层高小于2.5的自行车层等不计入容积率）
6. 新建住宅不高于80米？
郑州楼市的幸运！郑州买房人的幸运！
多年来，郑州主城区扒了城中村，盖起了一座座新的城中村！究其原因，品质差是一主因，但是还有一个罪魁祸首，就是容积率太高！
动辄4，5甚至6的容积率，给城市带来的是一座座钢筋水泥的建筑垃圾，还有被人诟病的垃圾户型。
难道郑州人民活该受这个罪？
外来开发商大规模进驻，曾经给人们带来过改善的希望，但是众多大开发商的项目陆续交付之后，普遍的降标减配，带来的是更大的失望！
希望这个政策能坚定执行下去，让郑州人住上好房子！
7. 新小区容积率在多少是合理的？
这问题最适合设计师回答了，我从日常角度简单说明下吧！
容积率=总计容建筑面积÷总用地面积；
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个新小区，容积率在多少是合理的仔细来说是个没说清楚的命题！目前看来，大家能看到的新房容积率，都是合理的。
原因主要是因为他的诞生，具体如下：
容积率都是政府经过控制性规划，经过专家研究，城市综合配套和建筑规划，对指定的地块进行合理化评估，并审批之后的结果。作为开发商，拿到一块地后肯定是容积率越高越好，应为可以盖更多面积的房子，取得高收益。之前不规范的年代，有些开发商在市场和管理不规范的地方，还是有调整容积率得可能的。
但在现在，随着政府管理水平的提高，楼市更方面政策和规范随之提高，并且随着现代化通信的到来，信息更加透明，调整容积率得做法已经非常少见了。
1、规范来说纯别墅低密小区，容积率在1.0至1·5才算合理，很舒适，都是多层，楼间距大，景观园林可以做的出彩。
2、有小高层和高层的容积率2.0以上会舒服些，合理些。但具体还要看地块形状和周边的建筑元素等，楼座排布设计有大学问，不然那么多设计师也就不会那么有名且收入高了。2.0现在可以做高低配，高层舒容积率集中，多层降低，这些都是处理手段。
3、纯高层社区最好不要超过3.0，不然都成了香港的鸽子笼。高楼林立，钢筋水泥的世界了。通风采光会受很大影响，绿地景观也暗无天日。不过这个因城市而已，北京容积率在2.0至3.0高档豪宅很多，有棕榈泉、星河湾等等。
容积率还和建筑高度有关，一般社区都限高100米，层高三层可以建到33层左右。再高成本增加严重，城市天际线也不好控制。
容积率是个大问题，在同一块开发用地上，会有多种不同的组合建筑规划，呈现出来的建筑合理性和舒适性多有区别，常规我觉得也就是以上三个区间合理性和舒适性较高了。处理容积率学问很大，是专业设计师的专业问题。
最简单的回复就是，新小区买房子，容积率越小越好，越小越高端，越小越尊贵。
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1. 规划容积率，开发商超容积率的后果？
中华人民共和国住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》第十四条建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。
2. 之后又在厂区内新建部分厂房？
首先要看一下你原来的旧工厂的手续是够齐全，如果不齐，新建就很难办手续。
原有工厂手续齐全的情况下，去规划部门查一下这个项目所在地的控规，看看这块地的容积率是多少，这个指标是规划局定的，一般不能改动，容积率乘以建设用地指标，是你这块地能建设的最大规模，看一下原有厂房的规模，如果已建满，则不能新建项目，如果还剩指标，这个指标就是你能建的最大规模。
以上条件全满足，则可以去规划局申报规划意见书，参照扩建工程程序办理相应手续。
3. 代征道路是否计算容积率？
容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
房地产开发用地容积率计算不扣除地块区域内的道路用地面积。
2. 代征规划道路用地是指该项目建设用地中，包含了社会公共道路，需要由此土地的开发者实现建设道路。
代征道路因为将道路的建设结合到了项目建设中去，一则给开发商提供一个建设良好周边环境的机会，二则借开发商的手，快速实现地区的道路条件完善，减少政府包袱。应该说是个双赢的局面。
现在代征道路很少，通常只在比较大的地块中出现。因为道路建设的成本比较高，小地块如果再修段路的话，开发商就不干了。
政府代征道路的时候，整个宗地的价格会比较便宜，或者在税费方面给予开发商一定的优惠，或者在付款条件上给予方便，对开发商来说，可以获得一定利润，至少是平手。但是，由于开发商自己解决周边道路建设，那么社区周边的道路环境会和社区建设同时到位，对项目销售有促进作用，这个是开发商赢的地方。
4. 对于无规划指标容积率的商用土地应该怎样进行价值评估？
首先，你说有土地出让合同，缺无明确指标，这是不合理的。
根据城乡规划法规定，土地出让合同必须附带规划设计条件。没有设计条件，土地出让合同无效。其次，做价值评估，在无指标条件下，可以参照周边地块的情况进行价值评估。5. 规划批准容积率为25问可建设建筑面积为多少？
100亩土地面积为66666.67平方米。规划允许建设建筑面积（计算容积率部分）为66666.67*2.5=166666.675平方米。
计容建筑面积计算规范为：《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353—2005。
（地下室，及层高小于2.5的自行车层等不计入容积率）
6. 新建住宅不高于80米？
郑州楼市的幸运！郑州买房人的幸运！
多年来，郑州主城区扒了城中村，盖起了一座座新的城中村！究其原因，品质差是一主因，但是还有一个罪魁祸首，就是容积率太高！
动辄4，5甚至6的容积率，给城市带来的是一座座钢筋水泥的建筑垃圾，还有被人诟病的垃圾户型。
难道郑州人民活该受这个罪？
外来开发商大规模进驻，曾经给人们带来过改善的希望，但是众多大开发商的项目陆续交付之后，普遍的降标减配，带来的是更大的失望！
希望这个政策能坚定执行下去，让郑州人住上好房子！
7. 新小区容积率在多少是合理的？
这问题最适合设计师回答了，我从日常角度简单说明下吧！
容积率=总计容建筑面积÷总用地面积；
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个新小区，容积率在多少是合理的仔细来说是个没说清楚的命题！目前看来，大家能看到的新房容积率，都是合理的。
原因主要是因为他的诞生，具体如下：
容积率都是政府经过控制性规划，经过专家研究，城市综合配套和建筑规划，对指定的地块进行合理化评估，并审批之后的结果。作为开发商，拿到一块地后肯定是容积率越高越好，应为可以盖更多面积的房子，取得高收益。之前不规范的年代，有些开发商在市场和管理不规范的地方，还是有调整容积率得可能的。
但在现在，随着政府管理水平的提高，楼市更方面政策和规范随之提高，并且随着现代化通信的到来，信息更加透明，调整容积率得做法已经非常少见了。
1、规范来说纯别墅低密小区，容积率在1.0至1·5才算合理，很舒适，都是多层，楼间距大，景观园林可以做的出彩。
2、有小高层和高层的容积率2.0以上会舒服些，合理些。但具体还要看地块形状和周边的建筑元素等，楼座排布设计有大学问，不然那么多设计师也就不会那么有名且收入高了。2.0现在可以做高低配，高层舒容积率集中，多层降低，这些都是处理手段。
3、纯高层社区最好不要超过3.0，不然都成了香港的鸽子笼。高楼林立，钢筋水泥的世界了。通风采光会受很大影响，绿地景观也暗无天日。不过这个因城市而已，北京容积率在2.0至3.0高档豪宅很多，有棕榈泉、星河湾等等。
容积率还和建筑高度有关，一般社区都限高100米，层高三层可以建到33层左右。再高成本增加严重，城市天际线也不好控制。
容积率是个大问题，在同一块开发用地上，会有多种不同的组合建筑规划，呈现出来的建筑合理性和舒适性多有区别，常规我觉得也就是以上三个区间合理性和舒适性较高了。处理容积率学问很大，是专业设计师的专业问题。
最简单的回复就是，新小区买房子，容积率越小越好，越小越高端，越小越尊贵。
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